重阳问答：如何看待近期房地产市场及其未来走势

　　Q：请问重阳投资如何看待近期房地产市场及其未来走势?

　　A：2014年房产新政以来，全国房地产销量保持较快增长。楼市销售向好是多种因素共同作用的结果。宏观政策上，经济下行背景下货币稳健略偏宽松，社会流动性充裕。产业政策上，消化房地产库存被中央列为了2016年经济工作五大任务之一，国家进一步降低购房首付比例和契税、营业税税率。居民资产配置的角度来看，去年股市波动后缺乏赚钱效应，人民币贬值预期下社会资金缺乏保值渠道，对一线城市房价上涨也起到推波助澜作用。展望未来，房地产市场可能仍将呈现较强结构性分化特征。总体看，目前房地产市场杠杆风险相对可控，但需警惕一线城市房价“天花板”。

　　首先，全国范围内楼市去库存任务艰巨，房地产投资难有大幅好转。当前房地产市场仍然具有较强的结构性特征，一线城市由于土地资源稀缺和人口流入，地价和房价持续快速上涨;三四线城市房地产库存量仍然较大，去库存压力加大。由于一线城市在全国房地产开工和投资中占比已经很低，一线城市房价上涨难以对全国数据产生直接影响。去年下半年以来，全国土地出让面积同比降幅缩小，意味着中短期全国房地产投资增速仍将保持低位。

　　其次，居民购房杠杆总体仍然不高，风险可控。我国居民部门负债水平相对较低，目前居民部门贷款在银行境内贷款中的余额中占比不到30%，大幅低于企业贷款;而美国、加拿大、澳大利亚等发达国家居民贷款占全部贷款的比重超过50%。尽管近期国内出现了“首付贷”等创新金融工具，但由于利率较高，主要用于短期资金过桥。此外，房屋交易成本高、流动性差，也使得居民高杠杆投机炒房只是个别现象。因此，居民部门按揭贷款风险总体可控。

　　最后，警惕一线城市房价天花板。当前一线城市房价总体反映了市场供求关系，但需警惕房价的两个天花板。一是美元价格的天花板。房地产，特别是一线城市房产具有较强金融资产属性，在一定程度上具有国际比价参考性。当前一线城市房价较高，大量富裕阶层通过房产投资积累了可观财富，在人民币汇率相对稳定前提下，富裕阶层资产海外配置动力会增强，由此形成一线城市房价的美元价格天花板。二是人民币价格的天花板。一般而言，改善型置换需求由于存量房产增值和收入增长，普遍能够接受房价上涨，但当房价处于高位，且涨幅快于工资涨幅情况下，首次置业需求可能因为支付能力有限而逐渐萎缩，由此构成一线城市房价的人民币价格天花板。