图2：万科2008年受市场影响下的业绩变化情况

　　来源：中国经济信息网的2008和2009年中国房地产行业年度报告

　　可见，市场因素对房地产经营业绩的关键作用。

　　在房地产市场和前景良好的状况下，即使是综合经营能力不很强的房地产企业，获得融资也比 较容易。与此相对应，在房地产市场不好的时候，即使是万科集团、恒大集团等大型房企，一样面临资金紧缺而不得不暂停储备土地，甚至临时停工。这是因为，房 地产企业主要依赖向商业银行贷款，往往以土地使用权、房屋或者在建工程等作为抵押。在房地产行业市场和前景良好的状况下，这些不动产必然容易实现销售目标 且不断增值，即使是综合经营能力一般的中小房地产企业，其资信能力评级也可能较高，比较容易获得银行贷款;相反，在房地产行业市场不好的时候，必然容易造 成滞销，且担保物的价值处于贬值的状态，当然不易获得贷款，至少贷款额度会相对降低。

　　3、融资资金量大

　　房地产企业是最典型的资金密集型企业，其投资量巨大，决定了房地产企业融资最基本的特点就是融资的资金量大。

　　国家统计局月度数据显示，2009年1月至10月，城镇固定资产投资累计150709.76亿元，其中，房地产开发企业完成投资28439.73亿元，占城镇固定资产投资的18.87%。可见，房地产开发企业的投资资金量的绝对值非常之大。

　　国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》(国发〔2009〕27号)规定“保 障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”也就是说，房地产企业的自有资金最低比例要求为 20%—30%，最高70%—80%比例的资金可以来自于各种途径的融资，可见房地产融资资金量之大。

　　二、我国房地产企业融资主要途径

　　现在，我国房地产业主要通过国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、自有资金、其 他途径筹资、定金及预付款等渠道筹资。2008年1月～2008年12 月，全国房地产开发企业到位资金 38146.03 亿元，其中国内贷款 7256.55 亿元，利用外资 726.33 亿元，外商直接投资 643.98 亿元，自筹资金 15081.27 亿元，自有资金 8688.87 亿元，其他途径筹资15081.88 亿元，定金及预付款项 9286.09 亿元[1]。可以看出，我国房地产业资金来源中，银行贷款占了很大的一部分，由于经济的不景气、房地产业萧条以及国家早先为抑制房价过热而制订了一些政 策，银行业对房地产的贷款增速明显要小于前几年。而企业的自筹资金和其他来源资金的总和在资金来源总额中的比重最大，这一部分资金主要是通过企业发行债券 和股票募集而得。房地产资金来源中利用外资和外商直接投资的比重却并不大，这一方面是由于房地产业有地域性的特点，一方面是中国政府在房地产业对外国资本 有诸多限制。

　　1、银行信贷

　　银行信贷是现阶段我国房地产企业融资最主要的途径，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元[2]。

　　在房地产业高度依赖银行贷款时，获取银行授信的能力就成为检验各个房地产企业资本竞争能 力的重要指标。而银行决定授信与否和授信多少，主要看各个企业的资信情况和当时国家信贷政策的调整变化。就加强自身建设而言，房地产产业和企业涉及社会的 方方面面，既接触上下游产业的供应商，也免不了与各个行政部门打交道，顾客更是最直接的终端服务对象。房地产企业在任何一个环节缺乏资信，都有可能寸步难 行。对于国家对房地产开发和经营企业贷款的收缩而言，由于各个商业银行的独立性和外国商业银行的入住，中央政府的这一决策在银行具体操作中能否到位和影响 程度，还得通过实践来检验，各房地产企业通过密切关注形势的变化和产业的影响，来科学确定各自的融资方法和融资能力。

　　2、房地产信托

　　随着社会主义市场经济的确立和房地产市场的快速发展，房地产信托融资已经成为现代融资中 不可或缺的组成部分。但近年来，由于国家实行宏观调控和金融紧缩的政策，资金日渐捉襟见肘的房地产开发商由于银行的银根抽紧而开始寻求新的融资渠道。房地 产信托这个原本无足轻重的角色此时展现出巨大魅力，迅速与房地产开发商发生恋情。

　　房地产信托之所以如此走俏市场，其主要原因在于其良好的预期收益，高额的回报率具有极大 的诱惑力，让投资者对房地产信托趋之若鹜。事实上，房地产信托与银行存款、国债、企业债等多种金融产品相比，其融资产品的预期收益相对要高一些，而且市场 上发行的房地产信托产品的期限大多在 1~3 年之间，预期收益率普遍在 4%~6%之间，有的甚至高达 8%~10%。虽然目前房地产融资主渠道仍然是以商业银行为主，但在未来数年间，房地产信托产品融资将可能与商业银行并驾齐驱甚至大有超越之势。

　　2007年，中国银监会正式颁布实施新修订的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金 信托计划管理办法》(简称《新办法》)，同时下发“关于信托公司过渡期有关问题的通知”。通知规定：达到规定条件的信托公司，可以申请提前结束过渡期，变 更公司名称，核准新业务范围。通知还指出：银监会将遵循成熟一家审批一家的原则，鼓励达到条件的信托公司在过渡期内申请提前结束过渡期，按《新办法》全面 开展信托业务，支持公司开发新的信托产品与业务创新。《新办法》明确表明了银监会将对国内信托市场重新定位和整合，信托业进入兼并、收购和重组的时代。具 体表现为：一是对信托公司自营业务进行全面规范，对投资业务的规范尤其严格;二是信托业务中贷款运用方式被严格限制;三是合格投资人的引入可能导致部分信 托公司客户的严重流失;四是异地业务的放开将打破市场地域平衡，导致信托公司所占市场份额缩小。但是我们也应该看到：强者恒强，那些真正具有核心竞争力、 有品牌、讲诚信的信托公司将会脱颖而出，做大做强。

　　根据用益信托工作室的统计，2009年1-10月，全国52家信托机构共发行921个集合信托计划，发行规模共计人民币943.19亿元，其中，发行房地产集合信托计划159个，为房地产企业融资共计人民币267.26亿元。

　　3、资本市场

　　房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。

　　就房地产企业发行股票来说，由于受政策限制，房地产企业上市比较困难，大多数房地产企业 很难达到相关要求，因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房地产企业发行公司债融资更是少见，主要原因 为：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格，根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对 企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。只有极少数的房地产企业能够满足条件;二是，中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。

　　房地产企业上市、发行公司债券目前没有特殊的专门性规范性文件，执行一般法的规定。

　　4、私募股权基金

　　私募股权基金是指通过私募形式，对非上市企业进行的权益性投资。投资者按照其出资份额分 享投资收益，承担投资风险。现阶段私募基金操作规范在我国尚存法律空白，我国也没有针对私募股权基金的认定标准和监管条例。业内人士称：中国的私募基金就 像水下的冰山，在资本市场的水下“潜行” 。随着私募基金阳光化的呼声越来越高，开始有部分私募基金借信托的形式浮出水面。虽然国内私募基金早就应运而生，近年来发展也比较迅猛，但其依然面临认定 标准和监管部门，以及信息披露和公信力不足等问题。而今私募基金要真正浮出水面，主要途径就是和信托公司合作发行信托私募基金，转道信托产品谋求最大程度 上的合理合法化。

　　目前，国内已衍生出“京沪模式”和“深圳模式” 。“京沪模式”以上海国投、华宝信托以及北国投为代表，信托公司和私募管理机构合作发行信托产品，信托购买者分一般受益人和优先受益人两类，两者投入资金 比通常是 1：2。优先受益人是普通公众投资者，通常只能获得相对固定的较低收益，年收益率往往在 10%以内，其享受的好处是最低限度可以保本。一般受益人通常是私募管理机构，在赚钱的时候可以获得整只基金的收益，但是在亏损的时候要用自己的本金赔 付。“深圳模式”以深国投和平安信托为代表，信托产品受益人只有一种类型，投资者直接分享投资收益，但是没有保底承诺。私募机构的身份是作为此信托产品的 投资顾问公司，通常对投资收益按一定比例分成。 “深圳模式”并没有强制性规定私募管理机构的认购比例，但私募机构通常会认购上百万乃至上千万元。由于“深圳模式”中，私募机构根据投资收益分成，更接近 国际管理，因此更被广大私募机构认可。

　　私募基金与信托公司的合作前景很好，未来私募基金和信托公司的发展前景将长期被看好，因 为他们之间是相辅相成、互惠互利的关系。有的私募基金在初始阶段，它的资金来源有限，必须借助有牌照的金融机构通过自身的名义发行理财产品获得资金，交由 私募基金完成原始积累，同时在此过程中私募基金逐渐发展、完善、壮大。反之，信托公司在发行金融理财产品的时候，也可以吸引有实力的私募基金参与认购和投 资，分享投资收益，做大做强信托公司。目前，信托化是私募基金非常好的选择，把信托作为平台和载体也是比较现实的，同时也有利于监管。另外一些研究者还注 意到，国际私募投资基金有意大举进入中国，在政府为他们搭建的一个平台上，愿与中国企业、特别是中小型企业相结合，其意义远不仅是解决他们的融资问题，还 可以帮助中国企业从总体上提高素质。

　　5、外资银行及其券商

　　在中国加入WTO之后，已经有多家外资银行获准经营人民币存贷款业务以及人民币信用卡的 发卡业务，对国内商业银行产生了一定的冲击，使得业内的竞争更趋白热化。“十一五”期间摩根斯坦利、荷兰ING集团以及刚成立的美国黑石基金等投资集团在 中国房地产市场都有大规模的资本运作。随着中国市场的逐渐崛起并表现出持续发展的潜力，欧美资本会更多地被吸引到中国的房地产行业中来。

　　外资银行在中国的大动作清晰地表明他们尽力拓展在华的市场和吸引国内优质客户的决心，我们可以利用其大幅扩张的势头与之进行沟通和交流，争取获得外资银行的融资。

　　三、我国房地产企业融资存在的问题

　　目前我国的房地产融资体制在市场的广度和深度以及风险管理等方面都与发达国家存在较大的差距，主要存在以下几方面的问题：

　　1、房地产企业融资渠道单一

　　我国房地产企业的融资渠道单一，直接融资渠道有限，市场容量小。我国房地产市场开发以大 规模的住宅小区建设为主要形式。这种开发模式投资周期长，资金规模大，对融资的依赖性强。在直接融资市场不发达，公开上市、发行债券等渠道不畅的情况下， 房地产开发企业不得不大量依赖银行贷款。商业银行是房地产行业的主要资金提供者，由于缺乏完善的风险分担和转嫁的机制，商业银行也成为了风险的唯一承担 者。改革开放以来我国初步形成了以商业银行为主体, 其它金融机构广泛参与的房地产金融体系, 但是由于房地产金融体系还不完善, 房地产开发的融资渠道单一, 房地产开发资金过多依赖于银行贷款, 使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。房地产开发资金约有 60%来源于银行贷款, 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在目前的房地产市场资金链中, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。其它融资渠道如信托, 房地产债权, 房地产股权融资, 住房资产证券化等融资方式所占的比例很小, 市场容量不大。

　　2、房地产金融市场发育不完全

　　现在，我国的房地产金融市场尚不完善，房地产金融发展很不平衡，服务能力整体薄弱。我国 现有房地产融资渠道以银行信贷为主，其他方式发展相对滞后，在产品品种利率自主权和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时，房地产金融机构范围狭窄， 只有银行能经营房地产抵押贷款，房地产金融机构定价能力还不足，不能根据借款人的信用来浮动利率，无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。

　　此外，目前我国的资产证券化还处在试点阶段，包括风险预防、风险计量、风险分摊、风险转 嫁等要素在内的一套完整的房地产信贷风险管理体系有待建立和完善。住房按揭贷款支持证券远未发展起来，绝大部分按揭贷款是作为商业银行的长期信贷资产而存 在于银行的资产负债表内，直接造成了银行资产与负债期限的错配。同时，由于我国现行的住房按揭贷款大都采用浮动利率，利率风险由借款人承担，使得商业银行 对于住房按揭贷款的利率管理重视不够，潜在风险加剧。

　　3、房地产融资的法律法规不完善

　　虽然政府已对我国房地产业加以重视, 近年来出台了一系列有关房地产金融等方面的政策、 法规, 但仍未形成一整套科学有效的体系, 缺乏相互一致性与协调性, 操作困难, 直接影响房地产融资渠道的正常开展。

　　此外，现行房地产法律法规与世贸规则存在一定冲突。国内金融机构与外资在华的金融机构适 用的法律和享受的待遇不同, 不符合国民待遇原则。目前我国主要用5商业银行法6 5证券法6 5保险法6等基本金融法律对国内金融机构进行规制,虽然这些法律也适用外资及外国金融机构,但是它们主要受5中华人民共和国外资管理条例6和5在华外资银 行设立分支机构暂行办法6等专门法规的约束。在业务范围,市场准入,税收等方面,内外资金融机构在法律上享有不同待遇。

　　4、土地储备制度存在隐性风险

　　土地储备制度是由城市政府委托的机构,如土地储备中心通过征用、收购、置换、转制和到期 回收等方式将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,再根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划及城市经济发展的客观需 要, 通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。由于土地的稀缺性,土地的价值随着房地产的发展容易提高, 因此储备土地往往需要大量资金,而资金的获取主要来自商业银行的贷款这种单一的渠道会滋生许多风险,如利率风险,本息返还风险等。土地招挂拍的市场化运作 也大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业太多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下 降。

　　四、我国房地产企业融资途径创新的对策

　　(一)降低对于银行信贷的过分依赖，推动多元化的融资

　　从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行信贷的现 象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业融资其实已经难以继续依赖银行贷款，这就把金融创新“逼”上了台面，多 元化的融资途径已经成为了我们解决房地产融资问题的必经之路。

　　1、推动房地产证券化

　　房地产证券化集融资与投资于一体，是融资方式的创新，又是投资工具的创新。在资本市场是 融资机制，在房地产市场是经营机制。房地产证券市场的完善，要以证券市场为依托，以房地产业为主导，由房地产企业直接发行债券或股票而进入证券市场，或由 房地产企业通过横向兼并的方式与现有上市公司相融合，从而进入证券市场。

　　在具体的操作过程中，比较适合我国现有国情的就是利用国有资产重组和改造的改革机遇，由政府出面成立金融证券公司，收购各银行的房地产开发贷款或直接成立房地产投资基金向房地产开发市场投资。与此同时，在证券市场上，发行房地产贷款债券或投资债券。

　　2、发展并规范民间信贷

　　随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场 化程度较高的地区。2008 年全国居民储蓄存款达到20 万亿元，而银行由于种种原因使得存贷差越来越大，这就意味着相当多的资金找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往 民间闲置资金也愿意投入到这个行业。而在当前银行信贷收缩情况下，许多房地产企业不得不通过民间“高利贷”形式拆借资金。政府应通过“地区试点、逐步放 开”的方式培育民间金融机构，规范民间借贷市场，以消除目前“地下”金融无序发展的状态，将居民闲置资金合理有效地引入房地产行业，以弥补当前信贷收缩情 况下房地产企业融资无门的局面。

　　(二)加强对房地产企业和房地产上市的监管

　　房地产企业上市，使一些优秀的房地产企业多了一条融资渠道，也将使企业的财务、经营状况 更透明、市场行为更规范。但同时，我国现有的房地产企业普遍存在操作不规范、核算标准不统一、管理水平低等问题。因此，应做好房地产企业上市的审核工作， 确保上市的是信誉、效益、管理等方面皆优的大型房地产企业，真正体现通过上市来带动房地产业发展的目的。同时，对政府主管部门和证券监管机构而言，应在管 理职能、管理手段等方面尽快与国际接轨，依法创造公平、公开、公正的竞争环境，规范房地产市场和相关证券市场，维护市场秩序，保护投资双方的合法权益，促 进房地产业和证券业的健康发展。

　　房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，是天生的信用担保品，他们的有效结 合，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融 业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量与效率。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求。而且，房地产证券 化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

　　五、结论及建议

　　虽然我国房地产已发展为一个支柱产业，在经济发展中起到了举足轻重的地位，但其发展仍处 于较初级的水平，我国房地产市场处于一个不发达、不完善的市场。在我国，房地产受国家政策的影响太大，基本上是市场跟着政策走。而房地产融资需求量巨大， 且其融资过于依赖银行贷款，而银行是否向房产商发放贷款则受房地场市场的影响，因此国家政策住到了房地产市场的走向，而房地产市场的兴衰则进一步决定了房 地产融资的难易程度。

　　房产商融资的渠道不少，他们可以通过银行信贷、房地产信托、资本市场、私募股权基金以及外资银行及其券商融通资金，但是在中国，我国的房地产金融市场尚不完善，房地产融资主要还是依赖银行信贷，这就使得房地产企业的融资渠道过于单一化。

　　因此，要发展房地产行业，就必须降低其对银行信贷的过度依赖，应完善我国的房地产金融市 场，推动房地产融资的多元化。中国应该向西方学习，推动房地产证券化，扩大融资渠道，以满足房地产行业的巨额资金需求。此外，国家还应该加强对房地产企业 和房地产上市的监管，规范房地产市场和相关证券市场，维护市场秩序，促进房地产业金融市场的健康发展。

　　【参考文献】

　　[1] 中国经济信息网的《2008年中国房地产行业年度报告》

　　[2] 中国经济信息网的《2009年中国房地产行业年度报告》

　　[3] 中国央行2009年第三季度《中国货币政策执行报告》

　　[4] 胡敏娟，施兴翔，周轶群.我国房地产融资渠道的分析和方法研究[N].经理日报，2007(B2).

　　[5] 白铁苓.房地产企业融资新解.民营经济，2009(1).

　　[6] 刘枫.当前房地产开发融资困境及对策.合作经济与科技[J]，2009(7).

　　[7] 张明，周世伟.银行监控房地产金融风险的关键[J].市场周刊.财经论坛,2008(04).

　　[8] 王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界.2009(4).

　　[9] 宋佳佐.宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J].大众商务.2010(2).

　　[1]中国经济信息网的《2008年中国房地产行业年度报告》

　　[2]中国央行2009年第三季度《中国货币政策执行报告》