二手房交易20％个税之下 房地产市场或进一步分化

作 者：邓中豪、徐岳 来 源：新华网发表日期：2013-03-06

    国务院日前发布的“国五条”细则中，关于个人出售房产“应依法严格按转让所得的20％计征”的规定，引发市场广泛关注。专家分析，此举将增加部分二手房交易成本，或将引发二手房市场进一步分化，并对新房市场产生一定影响。

　　二手房交易个税加码　部分二手房交易成本将大升

　　日前，国务院出台国五条细则，其中明确指出，要充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征；税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　据了解，按照相关规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，个人所得税税率为20％。不能正确计算房屋原值和应纳税额的，以转让收入的1％－2％，核定应纳个人所得税额。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　虽然征税方式上有两种算法，但在实践中一般都是按照总售价的1％征收。此次统一规定按差额的20％征收后，一些不符合免税条件的二手房的交易成本将大大提升。

　　链家地产天津阳光100店客户经理吴开伟给记者算了一笔账，假设一套符合征税条件的住房，原价100万元，现在售价300万元，原来只需要交3万元的个税，现在则需要按增值额的20％征个税，税额达到40万元，这将极大增加部分二手房的交易成本。

　　调控加码或致二手房市场分化

　　业内人士指出，由于个税的征免差异，在个税提高的情况下，二手房市场将出现分化。

　　吴开伟认为，在二手房的交易中，如果卖方持有时间不足5年，要按总房价的5.65％交营业税，超过５年，只需按增值额的5.65％交营业税。持有时间没过5年的房子本来就不好卖，现在还要按照增值额的20％征个税，这类房子的交易成本将极大增加。

　　中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，以往卖方者若名下有二套房，只需要交房价1％的个税，这部分个税往往由买房者承担。调控加码后，要按房价差额的20％交个税，交易成本极大提高，很难完全转嫁给买房者。在存在其他市场选择的情况下，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担这个成本，结果很可能是卖方不卖了，买方也不买了。

　　李永壮指出，个税提高后，大量不符合免税条件的二手房将被挤出二手房市场。一些符合免税条件的二手房则会受到追捧，价格甚至可能会上升。

　　与此同时，学区房与非学区房也可能出现分化。天津某事业单位的李先生表示，现在城区的新楼盘很少，但城区在学区方面有明显优势，如果想要一个好学区，只能买二手房。这些刚性需求是征税无法改变的。调控后学区好的二手房还是有需求，税收相对容易转嫁，交易不一定会减少。

　　二手房市场被打压　一手房市场或更火爆

　　我爱我家市场研究中心分析认为，由于新建商品房市场不存在业主出售环节，因而在个税费用上占据优势，预计在政策细则具体实施后，将有一部分二手房市场需求，被挤压至新房市场。

　　记者采访中了解到，去年一段时间内，多地楼市需求不旺，开发商被迫“以价换量”，降价促销；随着市场需求的回升，价格又出现补涨。一些分析人士担心，如果未来新房市场需求旺盛，房价仍有可能出现上涨压力。

　　天津房地产协会副会长徐保满认为，征收大额的交易税，会迫使一批二手房离场，减少市场供给。在限购、限贷、差别营业税并存的情况下，提高交易税已不能进一步抑制市场需求。市场需求不变，供给减少，或将加剧市场供需的不匹配。市场上的刚需即使需要观望一段时间，最终也会出手，大量的市场需求如果流向一手房，有可能抬高一手房价格。

　　因此，专家建议调控房价最终要从调节供需着手。一方面增加土地供应、平稳土地价格，保障新建房源的持续供给；另一方面大力推进保障房建设，为低收入群体解决住房问题。